Wann der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen darf – und um wie viel
Vermietern ist es gestattet, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dennoch existieren Grenzen bei der Festlegung der Mietkosten.
Stuttgart - Wenn eine Modernisierungsmaßnahme für die gemietete Wohnung oder das Haus durchgeführt werden muss, kommen viele Mieter nicht um eine Mietsteigerung herum. Allerdings gibt es Einschränkungen für Vermieter. Nicht jede Renovierungsarbeit wird als Modernisierung angesehen und auch die Miete selbst kann nicht willkürlich erhöht werden.
Wann die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden darf
Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ist es immer dann erlaubt, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Wertsteigerung führen. Nach Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben Vermieter das Recht, diese Kosten auf die Mieter umzulegen. Alternativ kann sich der Vermieter jedoch auch für eine Anpassung an die örtlich übliche Vergleichsmiete entscheiden. In diesem Fall ist jedoch die Zustimmung der Mieter erforderlich.
Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Laut immoverkauf24.de ist es erforderlich, dass die Modernisierungsmaßnahmen einen konkreten Zweck erfüllen, damit der Vermieter die Miete erhöhen kann. Wenn es sich um Reparaturen handelt, die lediglich den Zustand der Immobilie erhalten sollen, trägt der Vermieter alle Kosten dafür. Gemäß § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) werden als Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen angesehen, die beispielsweise Energieeinsparungen ermöglichen, den Wasserverbrauch reduzieren, zusätzlichen Wohnraum schaffen, die Wohnverhältnisse langfristig verbessern oder den Gebrauchswert der Immobilie steigern.
Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören etwa der Anbau eines Balkons oder eines Aufzugs. Ebenso zählen neue Fenster im Rahmen einer energetischen Sanierung oder eine verbesserte Heizungsanlage, die den Wohnkomfort steigert, dazu. In solchen Fällen dürfen die Kosten für Handwerker, Architekten oder auch Baunebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.
Welche Voraussetzungen gelten?
Damit ein Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung durchsetzen kann, ist es gemäß § 555c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erforderlich, dass die Modernisierung den Mietern schriftlich mitgeteilt wird. Eine Ankündigung per E-Mail ist ausreichend. Diese Mitteilung muss mindestens drei Monate im Voraus erfolgen. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass sogenannte Bagatellmaßnahmen nicht formell angekündigt werden müssen. Hierzu zählen beispielsweise die Installation von Klingelanlagen oder Briefkästen.
Um wie viel darf ein Vermieter die Miete erhöhen?
Der Vermieter ist bei der Mieterhöhung nicht frei in der Festlegung der Höhe, sondern muss sich an den tatsächlichen Kosten orientieren. Es gibt bestimmte Grenzen, die zum Schutz der Mieter eingehalten werden müssen. Diese lauten wie folgt:
- Es dürfen maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.
- Nach Modernisierung darf der Mietpreis innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Mietwohnungen mit einem Quadratmeterpreis von weniger als sieben Euro darf im selben Zeitraum um maximal zwei Euro erhöht werden.
- Bei Bagatellmaßnahmen (s. o.) darf die Miete im Anschluss um maximal fünf Prozent steigen.
ImmobilienScout24 präsentiert ein Beispiel, um die Berechnung zu verdeutlichen: Wenn die Modernisierungskosten 10.000 Euro betragen und die bisherige monatliche Kaltmiete für eine Fläche von 100 m² bei 900 Euro liegt (Jahresmiete: 10.800 Euro), darf der Vermieter insgesamt 800 Euro auf die Jahresmiete umlegen (8 % von 10.000 Euro). Dadurch ergibt sich eine neue Jahresmiete nach der Modernisierung in Höhe von 11.600 Euro, was einer monatlichen Kaltmiete von 966 Euro entspricht.
Eine Mietpreiserhöhung ist auch möglich, selbst wenn keine Modernisierungsmaßnahmen geplant sind. Dies hängt jedoch von den Bedingungen des Mietvertrags ab.
Für diesen von der Redaktion geschriebenen Artikel wurde maschinelle Unterstützung genutzt. Der Artikel wurde vor Veröffentlichung von Redakteur David Frey sorgfältig überprüft.